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    Membres de Conseils Syndicaux de copropriété, rencontrez-vous des difficultés à appréhender les comptes de votre résidence ?

     

    Tout d’abord, il est nécessaire de contrôler chaque année les devis et les factures payées afin de vérifier que ces dernières correspondent au budget voté. Cela permet d’éviter par exemple le paiement d’une prestation non réalisée, voire un double règlement.

     

    Cependant, le rôle du Conseil Syndical ne doit pas s’arrêter là.

     

     Il est primordial de bien comprendre les différents documents comptables, qu’il s’agisse du grand livre (écritures comptables), de la balance (soldes des comptes) ou encore du rapprochement bancaire (concordance entre le solde du relevé de banque et celui de la comptabilité). Ces documents doivent être également vérifiés et valider par le Conseil Syndical.

     

    De plus, le Syndic vous présente cinq documents de synthèse, appelés annexes et qui reflètent la santé financière de la copropriété.

     

    • L’annexe 1 est un bilan financier qui présente la trésorerie ainsi que les créances et les dettes de la copropriété.

    • Les annexes 2 et 3 reprennent les dépenses (ventilées différemment selon chacune des deux annexes) et recettes sur cinq années.

    • Les annexes 4 et 5 concernent les travaux réalisés et en cours.

     

    La plupart du temps, ces annexes ne sont pas regardées, les copropriétaires n’ont pas forcément la compétence pour les comprendre. Elles ne sont pas non plus toujours expliquées par les Syndics.
    En outre, la présentation n’est pas toujours rigoureuse. Ainsi, dans l’annexe 1, figurent souvent des comptes d’attente. Ces comptes devraient être à zéro ou s’ils ne le sont pas, devraient absolument être justifiés. On pourra constater que certains syndics ne répondent pas à cette exigence.

     

    Si le contrôle des comptes se fait en général une fois dans l’année, il serait pertinent de le faire deux fois dans l’année.

     


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    Pour comprendre comment évolue la trésorerie d’une entreprise, on analyse la génération de trésorerie par flux. En général, on retient trois types de flux :

     

    • Les flux d’activité

    • Les flux d’investissements

    • Les flux de financement

     

     

     

    Les flux d’activité doivent générés de la trésorerie, condition indispensable à la survie de l’entreprise. Cette trésorerie doit être conséquente pour rembourser les dettes et financer une partie des investissements.

     

    Les flux d‘investissements correspondent aux acquisitions d’immobilisations répondant à des mises aux normes, à des renouvellements de l’outil de production ou à des changements stratégiques, à un désendettement en cas de cessions.

     

    Les flux de financement représentent les opérations en capital, les emprunts contractés et remboursés et les distributions de dividendes.

     

     

     

    Comment calculer la variation de trésorerie générée par chacun de ces flux ?

     

    Certaines entreprises de par leur taille utilisent un logiciel de trésorerie qui leur permet d’une part de récupérer au quotidien les écritures bancaires et d’autre part de les intégrer dans un module où à partir d’un paramétrage il sera possible de faire une restitution par type de flux.
    Ainsi, on pourra sortir du logiciel un reporting par flux : activité, investissements, financement, qui déterminera l’évolution de la trésorerie.

     

    En l’absence d’outil dédié, on utilisera notamment le bilan et le compte de résultat pour expliquer la variation de la trésorerie.

     

     

     

    1. Trésorerie généré par les  flux de l’activité, on utilise deux méthodes.

     

    La première consiste à calculer la différence entre la CAF et la variation du BFR. Pour mémoire, ces notions ont été présentées dans de précédents articles.

     


    La seconde méthode se définit de la façon suivante :
    Chiffre d’affaires +/- variation des créances clients
    -Achats facturés +/- variation des dettes fournisseurs
    -Charges de personnel
    -Impôt sur les Sociétés

     

     

     

    Prenons un exemple pour illustrer nos explications :

     

    Chiffre d’Affaires      500                  variation créances clients N-1 = 10   N = 30
    Achats                        200                  variation stocks              N-1 = 15   N = 20
    Personnel                    100                  variation dettes frs         N-1 = 30   N = 40
    Amortissements          100
    Résultat                      100
    IS                                   25
    RN                                 75

     

    Première méthode :
    CAF = 75+100 = 175 BFR = (30-10)+(20-15)-(40-30) = 15                                            Trésorerie = 175-15 = 160

     

    Deuxième méthode :
    CA – créances = 500-20=480            Achats-stocks et frs = 200+5-10=195
    Trésorerie = 480-195-100-25 = 160

     

     

              2.  Trésorerie générée par les flux d’investissements

     

    Celle-ci est égale à la différence entre les acquisitions et les cessions d’immobilisations.

     

     

               3.   Trésorerie générée par les flux de financement

     

    Il s’agit des opérations en capital (augmentation de capital…), dettes contractées ou remboursées, dividendes distribués.

     

     

     

    La variation de trésorerie correspondant à la variation des flux d’activité, de l’investissement et de financement est égale à la variation de trésorerie indiquée au bilan (postes disponibilités ou concours bancaires courants).

     


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  • La capacité d’autofinancement est un indicateur de performance qui correspond aux ressources dégagées par l’entreprise au cours de l’exercice.


    Ces ressources ont une importance indispensable car elles vont permettre de :


    • Financer des investissements.

    • Rembourser des emprunts à Moyen et Long terme.

    • Payer des dividendes aux actionnaires.


    La CAF se calcul de deux façons, soit à partir du Résultat net, soit à partir de l’EBE.


    • Calcul de la CAF à partir du résultat net :


    RN
    + Dotations aux amortissements et provisions
    - Reprises sur provisons
    + Valeur comptable des éléments d’actifs cédés
    - Produits de cession des éléments d’actifs cédés
    - Quotte part de subvention d’investissement viré au compte de résultat
                = CAF


    • Calcul de la CAF à partir de l’EBE


    EBE
    + Autres  produits d’exploitation encaissables
    - Autres charges  d’exploitation encaissables
    + Produits financiers encaissables
    - Charges financières décaissables
    + Produits exceptionnels encaissables
    - Charges exceptionnelles décaissables
    - Participation des salariés et Impôt sur les Sociétés
               = CAF

     La CAF rentre dans le calcul de ratios.


    • Ratio dettes MLT / CAF : ce ratio ne doit pas être supérieur à 3 ou 4 ans. Ainsi, en considérant que la durée des emprunts est de 6 à 8 ans, l’entreprise ne doit pas consacrer plus de 50% de la CAF à rembourser ses emprunts.



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